Les differences entre REO et FORECLOSURE en Floride

Quelle est la différence entre un REO et un foreclosure en floride?

Les propriétés REO sont en fait des propriétés en foreclosure qui n'ont pas réussi à être vendu lors de la vente aux enchères les «marches du palais de justice» pour ainsi dire. (La plupart des enchères de foreclosure en Floride sont désormais effectuées en ligne.) Les propriétés qui ne se vendent pas aux enchères de foreclosure du palais de justice sont reprises par la banque prêteuse lorsque les offres ne sont pas suffisantes pour couvrir l'hypothèque, les intérêts, les honoraires d'avocat et d'autres dépenses liées à la forclusion (d’où pourquoi les banques préfères le short sale : voir mon article sur le short sale.)

Les personnes qui enchérissent sur une saisie lors d'une vente aux enchères doivent avoir des fonds liquides facilement disponibles pour le prix d'achat total de la propriété car il devra être payé immédiatement si l'enchère est gagnée. Les acheteurs remportant l’enchère recevront la maison telle quelle « en état », y compris la possibilité de devoir expulser les personnes vivant encore dans la propriété et éventuellement d'autres « liens » attachés au bien immobilier par exemple :

-        -  Tous les impayés du propriétaire du a la copropriété (dans le cadre d’un appartement)

-        -  violations de permis de construire

-        -  impayés à une société de travaux

La liste est longue et avec ces incertitudes présentes aux enchères de foreclosure, de nombreuses maisons finissent par revenir aux banques et deviennent une propriété REO ou vous verrez le terme "Bank  owned property".

Une fois que la banque prend officiellement le titre de propriété, la propriété est considérée comme une REO. La banque embauchera le plus souvent un agent immobilier pour vendre la maison grâce à un processus quelque peu simple. En tant qu’investisseur immobilier l'achat d'une propriété REO est l'un des moyens les plus rentables de devenir propriétaire d'une maison.

Comment fonctionne l'achat d'une REO ou d'une maison appartenant à une banque?

L'achat d'une propriété appartenant à une banque n'est généralement pas un processus difficile, mais certaines règles doivent être respectées. La plupart de ces règles semblent être écrites dans la pierre et les banques REO sont très méthodiques dans leur processus. Les banques sont parfois un peu difficiles à traiter.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’achat de ce type de biens immobilier vous profiterez de ma connaissance et expertise en la matière. Le suivit des règles à la lettre est essentiel pour expérimentez une transaction sans trop de turbulences ainsi que d'une bonne affaire sur l’achat d’un bien immobilier en Floride.

La preuve des fonds

Cela parfois interpelle les investisseur étrangers mais aux U.S.A il est normale de demander avant toute chose la preuve des fonds (relever bancaire ou courrier de la banque) Assurez-vous donc d'avoir vos fonds prêts lorsque nous commencerons nos recherche, c'est la première étape en tant qu’agent immobilier de vérifier la solvabilité de l’acheteur. Lorsque vous faites une offre sur une saisie d’un appartement ou une maison en Floride à une banque, vous devez prouver que vous avez les fonds disponibles pour acheter la maison avant même que la banque examine votre offre

Le cash est toujours Roi !

Bien que techniquement possible, les transactions de foreclosure avec un financement sont très rare et pour être honnête les chances que l’offre aboutissent sont de mon expérience quasi nul car si cela est vraiment une affaire vous aurez toujours un investisseurs en payement comptant qui présentera une offre.

Les banques aiment vraiment les offres sans financement. Une offre d’achat comptant même légèrement inférieure l'emportera sur une offre plus élevée qui dépend du financement. Les banques n'aiment pas l'incertitude, et il y a toujours un certain degré d'incertitude lorsqu'un acheteur essaie d'obtenir du financement pour l’achat d’un bien immobilier.

Offres avec financement

Toutes les offres de d’achat d’un bien immobilier en Floride appartenant a une banque et qui es assujetti au financement doivent être accompagnées d'une lettre d'accord préalable d'une banque ou d'un prêteur hypothécaire. Parfois même, bien que rare, une banque exigera une lettre de d’accord d’une banque bien précise (comme eux par exemple). S'il s'agit d'une exigence obligatoire, nous vous le ferons savoir avant de faire l'offre. Ce pré qualification par le biais du prêteur spécifié est un moyen pour la banque vendeuse de s'assurer que l'acheteur est vraiment solvable. Il n'est pas stipulé que l'acheteur doit utiliser ce prêteur au-delà de l'obtention de la lettre de pré qualification. Beaucoup de gens pensent qu'ils pourraient obtenir un meilleur prix sur l'achat d'une maison s'ils utilisent la banque de vente pour le financement mais ce n'est pas le cas. La banque propriétaire n’a qu’un objectif : retirer au plus vite le bien immobilier de ses livres de compte le plus rapidement possible.

Rédaction de l'offre - le contrat en Floride que appelez « AS-IS » (en l’état)

En Floride, presque toutes les offres sur les saisies bancaires doivent être inscrites sur un contrat de vente et d'achat AS-IS fourni par la Florida Association of Realtors et le Florida Bar à laquelle tous les agents immobiliers en Floride ont accès. Ce contrat sera fourni par nos soins. Ce contrat est un contrat d'achat très basique qui stipule que la maison est vendue telle quelle sans aucune garantie. Cependant vous bénéficiez d’une période d'inspection après sa signature et son exécution. Pendant cette période d'inspection qui peu variez entre 10 et 15 jours), l'acheteur peut résilier le contrat à sa seule discrétion (pour quelque raison que ce soit et sans justificatif mais par écrit). C'est le moment où toutes les inspections nécessaires sont effectuées et si vous voyez quelque chose que vous n'aimez pas, vous pouvez vous retirer du contrat et récupérez votre argent. Hors mis l’inspection nous demandons généralement au closing agent (notaire ou avocat) de faire ce que nous appelons « rapid lien search » afin de savoir éléments sur le titre de propriété qui pourrait nous interpeller et nous poussez à vous conseiller de vous retirer de la vente même si le résultat de l’inspection est concluant. Je dire toujours a mes clients « je préfère louper une bonne affaire que faire une mauvaise affaire »

Offres multiples?

Il est rare que nous soyons seuls sur les bonnes affaires ! Dans la majeur parti du temps la banque acceptera plusieurs en même temps c’est une pratique très courante, en particulier sur celles à prix très agressifs. Souvent et si l’affaire est excellente, l'enchère dépassera le prix demandé. La stratégie de tarification des banques est la suivante : Afficher un prix bas afin d’avoir le maximum d’offre pour ensuite créer un sentiment d’urgence et de bonne affaire. Cependant s'ils constatent qu'au bout de quelques semaines, ils n'obtiennent aucune offre, la banque baissera le prix selon une formule interne qu'ils utilisent.

L’acompte

Une chose dont les banques de auront besoin, c'est d'un dépôt de garantie conséquent. De mon expérience plus le dépôt de garantie est important plus vous avez des chances que la banque accepte une offre basse. Il n’y aucune obligation légale de déposer 2, 5  ou 10% mais la banque peu exiger une montant minimum pour accepter votre offre.  Plus le dépôt bloqué est important, plus votre offre sera sérieuse pour la banque vendeuse. La banque comprend qu'un acheteur avec un dépôt  important est un acheteur plus sérieux et qu'il y aura donc plus de chances que le contrat se termine jusqu'à la signature. Si le bien correspond vraiment à vos critères Il est dans votre intérêt d'offrir un dépôt de garantie important afin de garantir le meilleur prix possible. Le dépôt devra être sous la forme d'un chèque de banque ou d'un virement bancaire.

Choisir son avocat/closing agent

Je ne rentrerais pas dans le détail dans ce post de la définition du closign agent je vous invite à lire mon poste du « closing agent,notaire et avocat en Floride »

Lorsque vous achetez un bien en foreclosure en Floride appartenant à une banque, la banque vous proposera généralement de payer les frais d'assurance titres et insistera toujours pour utiliser son propre « closing agent ».

En théorie : il n’y a pas vraiment d’importance sur le choix du closing agent car le travail fait est censé être le même. Certains frais sont fixe (le cout d’enregistrement de titre par exemple) d’autre pas (les frais du closing agent par exemple)

Dans la pratique : de mon expérience celui qui peu choisir sont « closing agent » a un léger avantage. C’est comme connaitre sont banquier depuis des années vous aurez des tarifs préférentiel ou autre « petit bénéfices » et bien avec un closing agent c’est la même chose. 1. Si votre agent immobilier connait bien le closing agent il sera si ou non le closing agent et de qualité ou pas, la rapidité d’exécution des documents, le sérieux du travail, le tarif, en cas de besoin le closing agent est –il disponible âpres 5pm ou le week-end ou simplement du lundi au vendredi d 9h a 16h ? J’ai vu des transactions ne pas aboutir pour des choses très simple qui aurait du être faite autrement mais pour des raisons parfois futile peuvent faire louper la bonne affaire.

Au début, cela semble être une bonne affaire, ne pas avoir à payer pour une assurance titres est généralement une bonne chose. Le problème est que les banques propriétaires de foreclosure ont des «accords spéciaux» avec certaines sociétés de « closing agent » en Floride, et ces sociétés de titres sont généralement dans une zone éloignée, loin de l'endroit où se trouve le bien immobilier.

Beaucoup de ces sociétés de titres choisies par la banque ne sont pas exceptionnellement pour préparer les documents à temps et correctement. La communication avec les agents immobilier ou acheteurs peu parfois être difficile.

La principale préoccupation lorsque vous traitez avec une société de titres que la banque choisit est que la société de titres peut vous facturer le montant des "frais de règlement" qu’ils estiment pouvoir s’en tirer. J'ai vu des frais « extra » de règlement facturés à l'acheteur « non nécessaire ». Les sociétés de titres choisies par la banque s'occupent de la banque avec une "offre chérie" sur l'assurance titres. Ces sociétés du même titre prennent à leur tour soin de l'acheteur en facturant des frais de règlement gonflés. Travaillez toujours avec un agent immobilier qui est à la faculté de lire le « HUD » (le HUD afin de protéger vos intérêts. Ce n’est pas parce que vous faite une affaire sur le prix de ente que vous devez perdre de l’argent sur la paperasserie. Il est tout à fait possible de contester le document avant la signature. Je demande généralement un « brouillon » du HUD avant la signature pour avoir une estimation des frais à la signature afin de ne pas être mis sur le faite accomplie le jour de la signature définitive.

L'avenant bancaire aussi appelé en anglais « Bank addendum »

Après que le contrat de vente et d'achat en Floride AS-IS a été présenté et accepté verbalement par la banque, la banque qui vend la propriété va générer une série de documents qu'elle appelle un «addendum bancaire». Cet avenant bancaire annule essentiellement le contrat AS-IS et indique à maintes reprises que la maison est vendue telle quelle, où qu'elle se trouve, sans aucune garantie ou garantie d'aucune sorte. Il indiquera même que la banque se réserve le droit de se retirer du contrat pour quelque raison que ce soit sans pénalité, bien que cela se produise très rarement. L'addendum bancaire ne peut pas être changé ou amendé, s'il est changé, la banque le rejettera complètement.

Une partie de l'addendum à surveiller est le paragraphe qui couvre la date de signature définitive. Les banques qui possèdent des biens immobiliers veulent généralement vendre leur maison le plus vite possible. La plupart des banques souhaitent une signature définitive sous inferieure ou égale à 45 jours à compter de la date d'exécution du contrat. En cas d’achat avec un financement obtenir un prêt en moins de 45 jours n’est pas simple.

A quel moment le bien immobilier est-il officiellement sous contrat?

Le contrat AS-IS et l'addendum bancaire devront être complétés par l'acheteur avant la signature de la banque. Parfois, cela prend 3-5 jours voir même 1 semaine (en 2008 les délais étais plutôt d’une semaine) pour obtenir l'accort écrit des banques. Une fois que la banque a signé tous les documents, la propriété est considérée comme «sous contrat».

La Banque fera-t-elle des réparations?

Absolument pas ! Sauf s'il existe un type de réparation qui est absolument nécessaire pour obtenir un financement (un toit détruit par exemple) et encore de mon expérience je n’ai jamais vu cela mais tout est possible et la banque peut l'envisager s'il n'y a pas d'offres en espèces similaires. En 2018 j’ai eu le cas ou le toit suite au résultat de l’inspection nous n’arrivions pas à trouver une assurance qui acceptait d’assurer la maison car le toit était en fin de vie. L’acheteur a du accepter de payer une police d’assurance plus chère le temps de faire la signature, pour ensuite réparer le toit et refaire des devis moins chère. Les banques désapprouvent vraiment les réparations et il est généralement difficile de les faire approuver... il serait peut-être préférable de supposer simplement qu'aucune réparation ne sera effectuée.

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