le short sale en Floride comment ca marche ?

Short sale, un terme souvent entendus mais mal ou peu compris...

Le Short sale

Dans ce type de ventes, le propriétaire dispose encore juridiquement de son bien immobilier, et il doit donc fixer un prix de vente, assez bas pour attirer les acheteurs, mais suffisamment haut pour satisfaire l’organisme prêteur. Ainsi, la banque accepte de recevoir en cas de vente, une somme moins importante que le montant de l’hypothèque consentie, ceci afin d’éviter que la situation financière du vendeur n’empire et d’aboutir à une foreclosure, procédure toujours longue et très coûteuse. On peut trouver dans le MLS (Lire notre article précédent qu’est ce que le MLS) l’ensemble des biens en short sale. Si le propriétaire a en amont contacté la banque et a obtenu son accord sur le prix, on parle d’ « approved Short Sale », dans le cas contraire « non approved short sale», le propriétaire prend le risque de fixer un prix de vente trop bas, sans vérifier que la banque s’en contentera et effacera le solde de la dette.

La Banque travaille en relation directe avec son Asset Manager, qui en fonction de différents paramètres du marché, se donne le droit d’accepter, de contrer ou de refuser une offre.

Lorsque le vendeur soumet à sa banque plusieurs offres simultanément, celui qui paie comptant sera en général l’heureux gagnant.

Comment faire concrètement ?

Une offre écrite doit être présenté, accompagnée d’un premier versement bloqué sur un compte séquestre ou d’une preuve écrite de la preuve des fonds disponible immédiatement âpres acceptation de l’offre par exemple un relever de banque pour démontrer à la banque, votre intention réelle d’achat.

Si vous préférez payer comptant, vous devrez fournir la preuve que vous avez les fonds nécessaires à cette acquisition.

Dans le cadre d’un financement, vous devrez obtenir un « pre-approval» auprès d’une banque, car les clauses suspensives de crédit ne sont pas utilisées en matière de Short saleet de foreclosure. Un pre-approval est un courrier d’une banque ou d’un courtier attestant que vous êtes vous rencontrez tous les critères pour l’acceptation d’un prêt d’un certain montant.

Il faut aussi être réactif et efficace vis-à-vis de la paperasserie et des formalités car bien souvent il y a plusieurs potentiels acheteurs en même temps.

En 2009-2010 environ 70% de mes transactions étaient des short sale car les prix étaient en moyenne 30 a 40% moins élever que la normale.

Attention : il n’y a aucune garantie que la transaction du short sale aboutisse, le short sale est une négociation entre la banque, le vendeur (souvent l’avocat du vendeur) et l’acheteur. Certaines conditions peuvent changer aux derniers moments voir même le jour de la signature.

Contrairement à une vente classique une transaction en short sale peut prendre entre 45 jours et 8 mois (sans la garantie d’aboutir).

Certains affaire vaillent le coup d’attendre, certains de mes clients ont acheté des appartements $70,000 qui 6-7 ans plus tard âpres un marche revenu a la normal avaient une valeur de 3 fois supérieur. Si vous n’êtes pas presser le short sale peu être un bon placement sur du long terme

Les avantages et inconvénients du short sale :

Avantages :

-         - Prix d’achat en moyenne 20% dessous du marché

-        -  Opportunités sur du long terme de plus value intéressante

-       -   Dans certains cas vous pouvez louer le logement directement au propriétaire actuel

-       

Inconvénients :

-      -   Dans certains cas transaction longue (45 jours à 8 mois)

-      -  Achat du bien en l’état (généralement travaux à prévoir)

-      -  La transaction n’a aucune garantie d’aboutir

Les grands gagnants du short sale

Le short sale est le résultat d’une situation financière d’un propriétaire donc difficile de dire qu’il y a de réelle gagnant et pourtant si :

-    -     Pour le propriétaire cela évite une procédure de foreclosure et dans certains cas le short sale ne sera pas répertorier sur son « crédit report comme un foreclosure. Le cout moyen de frais d’avocat pour un foreclosure est $7,500 (source : U.S Congres joint economic Committee)

-      -   La banque : la procédure de foreclosure est couteuse pour une banque est le short sale limite la casse en terme de perte financière mais également plus courte en terme de procédure

-      -   Le grand gagnants et bien sure l’investisseur qui bénéficie de l’achat d’un bien a prix réduit a conditions d’avoir bien négocier au départ ces conditions au départ

Dernière éléments très important : Votre équipe !

1-     Votre agent immobilier (en l’occurrence moi) devra etre expert et avoir une expérience avec les transactions du short sale :

Suivi du dossier, des le départ connaitre la situation du short sale approuver ou non c'est-à-dire est-ce que la banque et le vendeur ont déjà trouvé un accord sur le chiffre de vente. Si oui c’est un excellent point ! Si non c’est que nous sommes au tout début de la procédure est que cela peu être très long.

2-     Votre avocat/notaire pour la transaction : un cabinet réactif et prêt à faire l’extra pour que la transaction aboutisse

3-     Une équipe fiable pour les travaux : dans la majorité des cas il y aura des travaux à faire

Tous les acteurs ont leur rôle important à jouer pour une transaction en short sale être bien accompagner vous évitera bien des complications

N’hésiter pas à partager ou nous écrire pour plus d’informations

short sale en floride, immobilier en floride, achat maison en floride