Pourquoi est-il si difficile d'obtenir un fiancement pour un appartement en Floride ?

Beaucoup d'immeubles en copropriété de Miami n'ont pas l'accord pour des emprunts conventionnel ou FHA en Floride et c'est un problème !

Le manque d'accès aux prêts hypothécaires de la Federal Housing Authority continue de freiner la croissance du marché actuel des copropriétés à Miami.

Selon un récent rapport publié par MIAMI Realtors, qui a noté que sur les 9.307 immeubles en copropriété des comtés de Miami-Dade et Broward, seulement 13 ont été approuvés pour des prêts de la Federal Housing Administration, contre 29 l'an dernier, selon le Florida Department of Business et Réglementation professionnelle et FHA.

C'est dû à un certain nombre de facteurs que je vais vous expliquer ci-dessous.

Unique en Floride

Le financement d'un condo en Floride est un défi pour de nombreux acheteurs potentiels qui peuvent ne pas se rendre compte que non seulement ils doivent avoir toutes les critères pour être qualifier pour un prêt immobilier auprès de la banque, mais le condominium lui-même doit également être approuvé pour la banque. Je précise : quand je dis approuver cela ne veut pas dire passer un examen d’entrée mais presque ! L’une des préoccupations première des banques est la stabilité financière des comptes du condo, en particulier en ce qui concerne la couverture des ouragans, et c'est là que réside le 1^er problème. En Floride "Si vous avez une perte partielle » (ce qui est le cas dans presque toutes les déclarations de sinistres pour ouragan), Le condominium doit sortir de sa poche un certain pourcentage". Les condominiums doit prouve aux banques qu'il y a suffisamment dans les réserves de l'immeuble pour le couvrir à 100%.

En Floride, les propriétaires chaque année durant la réunion d’assemblée il est proposer un budget avec ou sans réserves. Les propriétaires sont autorisés à renoncer aux réserves par un vote majoritaire sur une base annuelle. De mon expérience dans 80% des cas les propriétaires refusent le budget avec reserves.

1/ La majorité des propriétaires ne veulent pas voir leur pouvoir d’achat en payant des charges plus élèves pour peu être ne jamais en profiter si il décidait de vendre le condo avant l’utilisation des fonds. Mais également pour les investisseurs voient leur rentabilité diminuer puisque en Floride le propriétaire payent toutes les chargent de copropriété pas le locataire.

2/ la forte concentration de propriétaires de condos âgés en Floride ne veut pas mettre de l'argent dans un compte de réserve parce qu'ils pensent qu'ils ne sont peut-être pas là pour l'utiliser.

Je l’appel “Pay me or pay me later »

Ainsi, de nombreuses associations optent pour ce que l’on appel des « special assessements » des prélèvements ponctuel au lieu de collecter des réserves mensuelles.

Mais en faisant cela, ils rendent difficile, voire impossible, pour certains acheteurs potentiels d'obtenir un prêt un prêt conventionnel. Avec un financement conventionnel, le projet de condo doit passer un examen complet par souscription et le processus d'examen comprend un questionnaire à remplir par l'association des propriétaires sur les budgets, les réserves et les exigences en matière d'assurance, entre autres.

Nous avons parlé des assurances, des réserves financières de l’immeuble mais il y a un autre critère…

Le taux d’occupation :

Si le ratio locataires/propriétaires est trop élever c’est également un critères négatif pour les banques » Les banques préfèrent un ratio de locataires moins élevés que de propriétaires

Généralement une banque voudra au mois 10% de réserve

Problème d'accession à la propriété à Miami

les condos représentent 70% de nos logements dans le sud de la Floride, et ne pas avoir accès a certains prêt explique aussi pourquoi une majorité des acheteurs regèlent comptant et sont étrangers.

Pourtant les outils aux Etats-Unis tel que le crédit score permettent aux banquiers d’avoir une idée fiable sur le comportement d’un potentiel acheteur local.

Tous ces éléments suppriment également le taux d'accession à la propriété à Miami par les acheteurs locaux.

Pour ces raisons il est important de vérifier la situation financière d’un building (même pour un achat comptant). L’appartement peu être une bonne affaire en lui-même mais les charges qui suivent peuvent être un cauchemar pour les propriétaires.